A Milano prezzi delle case in aumento a causa dell'"effetto metrò"

In una città dai ritmi sostenuti come Milano, abitare vicino a una metropolitana per molti diventa prioritario se non una necessità, e questo ha un impatto importante sul mercato immobiliare. Secondo l’analisi di Abitare Co. -società di intermediazione e servizi immobiliari specializzata sulle nuove residenze-, nei pressi delle fermate milanesi (escludendo l’Hinterland) della linea rossa, verde, gialla, blu (in fase di completamento) e lilla, negli ultimi cinque anni i prezzi delle abitazioni nuove o completamente ristrutturate sono aumentati di quasi il 36% contro il 25,8% della media dei prezzi delle case vecchie e da ristrutturare. Vediamo allora quanto costa acquistare un’abitazione nuova o completamente ristrutturata vicino a una fermata della metropolitana milanese.

Secondo Abitare Co., i prezzi medi più alti si registrano sulla linea Rossa, con un valore di circa €6.874 a mq (+37,1% in media rispetto al 2019), grazie soprattutto al fermento in atto attivato dalle nuove costruzioni che caratterizzano la riqualificazione di zone come Turro o Precotto. Seguono la Blu con €6.710 a mq (+35,2%, ma è ancora in fase di realizzazione), la Gialla con €6.585 a mq (+35,9%), la Verde con €6.535 a mq (+36%) e la più “economica” Lilla con 5.960 a mq (+35,4%). Nel totale, ben 27 fermate hanno registrato un aumento del 40% o superiore, con al vertice la verde Moscova (+44,6%) e la blu Forlanini (+46,2%).

“L'effetto metro sui prezzi è stato molto più marcato per le abitazioni che si appoggiano sulla linea più storica, la Rossa, con +37%, anche grazie al maggior numero di fermate, e su quella più recente e non ancora conclusa del tutto: la Blu. Entro l’anno prossimo tutte le 21 fermate saranno completate, nel frattempo l’effetto sui valori delle case si fa sentire con un +35,2% di media quinquennale -commenta Alessandro Ghisolfi, responsabile del Centro studi di Abitare Co.- A influenzare il trend dei prezzi delle case milanesi, oltre all’arrivo della metropolitana, bisogna considerare i processi di riqualificazione/rigenerazione che coinvolgono tanti quartieri milanesi, oltre ai grandi progetti come quelli dedicati agli scali ferroviari e alle Olimpiadi Invernali.”

Per quanto riguarda la linea rossa, che ha il prezzo medio più alto, si va dai €2.500 a mq della fermata di Molino Dorino e i €2.700 di San Leonardo, fino ai €14.600 di San Babila, €14.700 di Conciliazione e €15.500 in Duomo. Ben otto fermate superano ampiamente i €10.000 a mq. Sempre sulla MM1, a crescere maggiormente sono le zone a nord di Loreto verso Sesto San Giovanni, a partire dai quartieri intorno alle fermate di Precotto, Gorla, Turro, Rovereto, Pasteur, sino alla fermata di Porta Venezia, tutte con aumenti oltre al 40%.

Per chi vuole vivere nei pressi della linea Gialla (MM2), le fermate più economiche sono quelle di Porto di Mare (€2.900 a mq), Comasina (€2.950 a mq) e Affori FN (€3.100 a mq), mentre i prezzi salgono sensibilmente nelle zone più prestigiose della città (dove spesso si svolgono trattative riservate) come Montenapoleone (prezzo indicativo di €19.000 e crescita del +43,2%), Duomo (€15.500 a mq) e Missori (€12.700 a mq).

La seconda linea del metrò (“la Verde”) ha registrato un aumento medio dei prezzi delle case del 36% fra nuove abitazioni e ristrutturate, trainata dalle ottime performance non solo delle aree centrali come Moscova e Garibaldi (rispettivamente +44,6% e +36,9%) ma anche da quanto avviene in zona Lambrate e Città Studi. La riqualificazione di tutta l’area di Porta Nuova ha indubbiamente influenzato l’aumento dei prezzi delle case in aree come Gioia, Moscova e Garibaldi. Viaggiando poi verso sud, fra Porta Genova e Piazza Abbiategrasso, la media dei prezzi scende di poco sotto i 5.000 euro al mq, anche se le fermate più economiche sono Cascina Gobba e Crescenzago, con €3.300 a mq.

Lungo il tracciato della Blu, la linea più recente (inaugurata a novembre 2022) ed oggi ancora in fase di realizzazione, San Babila (€14.600 a mq) è senza dubbio la fermata più cara, insieme a Sforza Policlinico (€10.600 a mq) e Santa Sofia (€10.500 a mq). Chi ha un budget “ridotto”, può invece acquistare un appartamento nuovo o ristrutturato in prossimità delle fermate Gelsomini e Segneri, con prezzi al di sotto degli €4.000 a mq. Rispetto a cinque anni fa le migliori performance sono state registrate dalle vicine Forlanini e Repetti, rispettivamente +46,2% e +45,5%. Anche il quartiere di San Cristoforo sconta una crescita di oltre quaranta punti percentuali, con un valore medio (€5.200 a mq) fortemente influenzato dalle nuove operazioni residenziali di pregio, a partire da Bosco Navigli.

Infine c’è “la Lilla”, con il suo +35,4%, che ha dato slancio a nord all’area della Bicocca (€3.900) oltre al quartiere di City Life con le ambite Tre Torri (€12.300 a mq), ma che può contare anche su fermate strategiche come Isola e quelle più recenti in zona San Siro, un’altra area che nei prossimi anni sarà cambiata in meglio dai nuovi grandi progetti di rigenerazione urbana.

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