Continua il calo dell’offerta di nuove case nelle grandi città (-5,5% annuo)

Le stime per il 2024 del mercato immobiliare residenziale nelle principali otto città metropolitane indicano in media un leggero calo delle compravendite (nuove e usate) del -3,0% rispetto al 2023, con quasi 104mila transazioni. Cosa accade nelle nuove costruzioni?

Secondo l’analisi di Abitare Co. -società di intermediazione e servizi immobiliari specializzata sulle nuove residenze-, le nuove abitazioni nelle otto città hanno segnato un calo medio dello 0,7% annuo, ma, a livello nazionale il calo è stato a doppia cifra (-20,4%) per un totale di poco più di 46mila case nuove vendute. Sempre nel 2024 continua il calo dell’offerta di nuove abitazioni (-5,5%), che rappresentano in media solo il 9% del totale degli immobili in vendita, mentre i prezzi continuano a crescere (+4,8% rispetto al 2023), raggiungendo un valore medio di 5.030 € al mq. Nel 2024 il fatturato del mercato delle nuove residenze nelle otto città metropolitane ha superato i 3,6 miliardi di euro, con Milano in testa che fattura circa il 50% del totale con oltre 1,7 miliardi di euro. Cosa accadrà nei prossimi sei mesi? Le compravendite potrebbero segnare una leggera ripresa (+2%) mentre i prezzi cresceranno del 3,0% rispetto ai primi sei mesi dell’anno scorso.

I dati parlano di mercati molto diversi fra le grandi città analizzate: se da un lato le aree metropolitane che hanno registrato nel 2024 il tasso più alto di crescita delle compravendite rispetto all’anno precedente sono state Palermo (+39,3%), Bologna (+21%) e Napoli (+20,3%), dall’altro città come Genova (-36,4%), Torino (-18,3%), Milano (-16,7%) e Roma (-14%) hanno registrato rallentamenti significativi. In calo anche Firenze (-0,8%) ma in modo nettamente più contenuto.

Ma se in alcune città le compravendite delle nuove abitazioni sono calate, i prezzi medi continuano a crescere (+4,8% rispetto al 2023) raggiungendo un valore medio generale di 5.030 € al mq, ma con nette differenze tra zone centrali (7.560 € al mq.), semicentrali (4.710 € al mq.) e periferiche (3.580 € al mq.).

Milano è la città più cara, con 7.250 € al mq (+5,7% sul 2023), con valori che vanno dai 5.000 € al mq nelle zone periferiche ai 15.400 € al mq nelle zone centrali. Più “contenuto” il prezzo medio a Roma, con 6.450 € a mq (+5,2%), con un valore medio che arriva a 10.600 € a mq nelle zone centrali. Nelle altre città a Firenze il prezzo medio è di 5.500 € al mq. (+2,2%), a Torino di 4.730 € al mq. (+5,6%), a Genova di 4.700 € al mq. (+5,5%), a Bologna di 4.500 € al mq. (+3,8%), a Napoli di 4.100 € al mq. (+8,3%, il più alto tra le città). La più “economica” è Palermo con i suoi 3.000 € al mq (+2,1%).

Nel 2024, l’offerta di case nuove nelle otto città metropolitane ha subito una contrazione media del -5,5% rispetto all’anno precedente, con cali più marcati a Genova (-11,9%), Palermo (-11,3%) e Milano (-10,6%), città con oltre un centinaio di cantieri fermi per le indagini avviate sulla questione legata all’interpretazione di alcune norme urbanistiche che hanno provocato da circa un anno un vero stallo delle attività edilizie. Complessivamente, le nuove costruzioni rappresentano in media solo il 9% del totale degli immobili in vendita. Tra le otto città analizzate, solo tre superano il 10% di quota di mercato per le nuove abitazioni sul totale: la più dinamica in assoluto è Bologna con il 22%, seguita da Milano (12,9%) e Firenze (10%). In tutte le altre città, la percentuale resta inferiore: Napoli si ferma al 2,5%, Palermo al 4%, Genova al 4,3%, Roma e Torino all’8%.

Le tempistiche sulle vendite si sono allungate superando i 150 giorni di permanenza sul mercato. In media, la vendita di un immobile richiede poco più di 5 mesi, con variazioni significative a seconda della città: a Bologna il tempo medio è di 4 mesi, a Roma di 4,8, a Firenze e Torino di 5, a Palermo di 5,2, a Milano di 5,3, a Genova di 5,7 e a Napoli di 6,3.

“Il 2025 potrebbe far tornare il mercato su un territorio positivo a patto che la disponibilità di spesa delle famiglie rimanga in equilibrio e che i tassi di interesse sui mutui non lascino la strada intrapresa nella seconda metà del 2024 –afferma Giuseppe Crupi, CEO di Abitare Co.– Rimane tuttavia molto alta la pressione sui prezzi di vendita a causa di una scarsità di offerta che si registra in tutti i principali capoluoghi del nostro Paese. Sul tema dell’offerta la più colpita è anche la città che è stata negli ultimi dieci anni la più dinamica, se paragonata alle altre, vale a dire Milano. Sino a quando non si sbloccherà il decreto fermo, ad oggi, in Senato, la situazione rimarrà alquanto complicata nella metropoli lombarda. Sulla base di tutto ciò, almeno per la prima parte del 2025 non si prevedono grandi cambiamenti di trend. Le compravendite potrebbero segnare una leggera ripresa in termini tendenziali ma non per più di un paio di punti percentuali. Anche i prezzi di vendita, nelle grandi città dovrebbero far segnare una crescita almeno del 3,0% rispetto ai primi sei mesi dell’anno scorso.”

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